วัดที่ดินจากโฉนด: เทียบเนื้อที่ในโฉนดกับที่วัดได้จริง

เผยแพร่ 6 พฤศจิกายน 2569

ถ้าอยากรู้ว่าที่ดินจริงตรงกับเนื้อที่ในโฉนดหรือไม่ ให้วัดแปลงด้วยตัวเองบนแผนที่ดาวเทียมหรือเดินรอบเขตด้วย GPS แล้วนำมาเทียบกัน ส่วนต่างไม่กี่เปอร์เซ็นต์เป็นเรื่องปกติ วิธีเช็กง่าย ๆ คือ เอาความยาวรอบแปลงคูณกับระยะที่ขอบอาจคลาดได้ ถ้าส่วนต่างน้อยกว่าตัวเลขนี้ถือว่าเป็นความคลาดเคลื่อนของการวัด ถ้ามากกว่าแสดงว่ามีอะไรเปลี่ยนไปจริง

บทความนี้อธิบายวิธีอ่านเนื้อที่ในโฉนด วิธีวัดเอง และวิธีอ่านผลที่ได้

อ่านเนื้อที่ในโฉนดให้ถูก: ไร่-งาน-ตารางวา

โฉนดที่ดินเขียนเนื้อที่เป็น ไร่-งาน-ตารางวา เช่น 3-2-50 หมายถึง 3 ไร่ 2 งาน 50 ตารางวา

• 1 ไร่ = 4 งาน = 400 ตารางวา = 1,600 ตร.ม.
• 1 งาน = 100 ตารางวา = 400 ตร.ม.
• 1 ตารางวา = 4 ตร.ม.

ดังนั้น 3-2-50 = (3 × 1,600) + (2 × 400) + (50 × 4) = 4,800 + 800 + 200 = 5,800 ตร.ม. ดูวิธีแปลงหน่วยเพิ่มเติมได้ที่ คำนวณไร่ งาน ตารางวา

ตัวเลขในโฉนดมาจากไหน

• โฉนดที่ดิน ออกโดยกรมที่ดินจากการรังวัดของช่างรังวัด แต่โฉนดเก่าจำนวนมากรังวัดไว้นานแล้วด้วยเครื่องมือในยุคนั้น
• หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 / น.ส.3ก) ความละเอียดของการรังวัดอาจต่างจากโฉนด
• LandsMaps ของกรมที่ดิน แสดงตำแหน่งและรูปแปลงคร่าว ๆ บนแผนที่ ใช้ดูตำแหน่งได้ดี แต่เส้นบนจอไม่ใช่หลักเขตจริง
• พื้นที่จริง คือพื้นที่ระหว่างหมุด รั้ว และคันนาที่มีอยู่บนพื้นดินในวันนี้

วิธีวัดที่ดินด้วยตัวเองแล้วเทียบกับโฉนด

1. จดเนื้อที่ในโฉนดและแปลงเป็น ตร.ม. ตามสูตรด้านบน
2. วัดบนแผนที่ดาวเทียม แตะทีละมุมของแปลง ซูมเข้าใกล้ให้จุดตรงกับหมุด เสารั้ว หรือคันนา ไม่ใช่เงาต้นไม้
3. เดินรอบแปลงถ้ามองขอบจากด้านบนไม่ชัด เช่น ใต้ต้นไม้ หรือนาสองแปลงที่หน้าตาเหมือนกัน ดูวิธีได้ที่ วัดที่นาด้วยมือถือ
4. จดความยาวรอบแปลงไว้ด้วย ใช้ในขั้นต่อไป
5. ทำการทดสอบช่วงคลาดเคลื่อน ก่อนสรุปผล

ทดสอบช่วงคลาดเคลื่อน: ส่วนต่างเป็นเรื่องจริงไหม

กลางแจ้งที่ฟ้าเปิด GPS ของมือถือมักแม่นประมาณ 3–5 เมตร และมุมที่แตะบนภาพดาวเทียมชัด ๆ ก็ยังอาจคลาดได้ 1–2 เมตร พื้นที่ที่อาจได้หรือเสียไปจึงประมาณ:

ความยาวรอบแปลง × ระยะที่ขอบอาจคลาด

แปลงนาหรือสวนหลายไร่ มือถือตรวจได้ค่อนข้างดี แต่ที่ดินปลูกบ้าน 100 ตารางวา ใช้ตลับเมตรวัดแต่ละด้านจะได้ผลดีกว่า

ตัวอย่างพร้อมตัวเลข: โฉนด 3-2-50

โฉนดระบุ 3-2-50 หรือ 5,800 ตร.ม. คุณแตะมุมทั้งสี่บนแผนที่ดาวเทียมได้ 5,610 ตร.ม. ขาดไป 190 ตร.ม. (47.5 ตารางวา) หรือประมาณ 3.3%

คิดเป็น ไร่-งาน-วา: 5,610 ÷ 1,600 = 3 ไร่ เหลือ 810 ตร.ม. → 810 ÷ 400 = 2 งาน เหลือ 10 ตร.ม. = 2.5 ตารางวา ได้ 3-2-2.5

แปลงนี้ประมาณ 100 × 58 ม. ความยาวรอบราว 316 ม. มุมเป็นหมุดที่เห็นชัด แต่ด้านหนึ่งติดแนวต้นไผ่ จึงใช้ ±2 ม. ได้ ช่วงคลาดเคลื่อน = 316 × 2 = 632 ตร.ม. (158 ตารางวา)

ส่วนต่าง 190 ตร.ม. อยู่ในช่วงนี้ แปลว่าที่วัดได้ตรงกับโฉนดเท่าที่มือถือจะบอกได้ แต่ถ้าวัดได้ 4,900 ตร.ม. ขาดไป 900 ตร.ม. ซึ่งเกินช่วงชัดเจน ก็ควรหาสาเหตุ

วัดด้วย Field Maps with Area Measure

Field Maps with Area Measure มีทั้งสองวิธี คือแตะจุดบนแผนที่ดาวเทียมโดยมีแว่นขยายช่วยวางมุมให้แม่น หรือเดิน ขับรถ หรือบินโดรนรอบเขต แอปจะบันทึกเส้นทางและปิดรูปให้ แสดงพื้นที่และความยาวรอบเป็น ตร.ม. เฮกตาร์ เอเคอร์ และหน่วยอื่น บันทึกแต่ละแปลงพร้อมชื่อเพื่อเทียบผลจากแผนที่กับผลจากการเดินได้ ใช้ได้บน iPhone และ iPad (iOS 17 ขึ้นไป) ยังไม่มีเวอร์ชัน Android

ทำไมที่วัดได้จึงไม่ตรงกับโฉนด

ถ้าส่วนต่างเกินช่วงคลาดเคลื่อน สาเหตุมักเป็นอย่างใดอย่างหนึ่ง:

• รั้วหรือคันนาไม่ได้อยู่บนแนวเขต เช่น ล้อมรั้วถอยเข้ามาจากลำราง หรือคันนาขยับไปตามเวลา ด้านยาว 100 ม. ถ้ารั้วถอยเข้ามา 2 ม. จะหายไป 200 ตร.ม. (50 ตารางวา)
• มีที่ดินถูกตัดออกหรือเพิ่มเข้ามา เช่น ขยายถนน ทางสาธารณะ ทางภาระจำยอม หรือแบ่งขายให้เพื่อนบ้าน
• หมุดหายหรือถูกย้าย ทำให้วัดจากจุดที่ไม่ใช่มุมจริง
• อ่านหน่วยผิด เช่น อ่าน 3-2-50 เป็น 3.25 ไร่ ซึ่งเท่ากับ 5,200 ตร.ม. ไม่ใช่ 5,800
• ความลาดชัน แต่ไม่บ่อย มือถือและแผนที่ให้พื้นที่ในแนวราบ บนเนินที่ลาด 15% สม่ำเสมอ พื้นผิวจริงใหญ่กว่าประมาณ 1.1% อธิบายส่วนต่างเล็ก ๆ ได้ แต่ไม่ใช่ส่วนต่างใหญ่

ทำอย่างไรต่อกับผลที่ได้

ถ้าอยู่ในช่วงคลาดเคลื่อน ที่ดินกับโฉนดสอดคล้องกันแล้ว ถ้าเกินมาก ให้ไล่ดูสาเหตุด้านบน วัดซ้ำด้วยอีกวิธี และดูหมุดหลักเขตในพื้นที่ สำหรับการซื้อขาย แบ่งแยก ข้อพิพาทแนวเขต หรือเรื่องทางกฎหมาย ต้องยื่นขอรังวัดที่สำนักงานที่ดิน การวัดด้วยมือถือเป็นค่าประมาณ ไม่แทนการรังวัดของกรมที่ดิน แต่ช่วยบอกได้ว่าควรขอรังวัดหรือไม่ ดูเครื่องมือวัดอื่น ๆ ได้ที่ หน้าแรก

คำถามที่พบบ่อย

วิธีคำนวณพื้นที่โฉนดเป็นตารางเมตรทำอย่างไร

เอาไร่คูณ 1,600 งานคูณ 400 ตารางวาคูณ 4 แล้วรวมกัน เช่น 1-3-20 = 1,600 + 1,200 + 80 = 2,880 ตร.ม.

วัดที่ดินด้วยตัวเองแล้วไม่ตรงกับโฉนด ผิดที่ใคร

ไม่จำเป็นต้องมีใครผิด ส่วนต่างเล็กน้อยเกิดได้จากความคลาดเคลื่อนของการวัดทั้งสองฝั่ง ให้ใช้การทดสอบช่วงคลาดเคลื่อนก่อน ถ้าเกินมากจึงค่อยตรวจสอบต่อ

ส่วนต่างเท่าไรถือว่าปกติ

แปลงหลายไร่ ส่วนต่าง 3–10% จากโฉนดยังอยู่ในช่วงที่มือถือวัดได้ ยิ่งแปลงเล็ก เปอร์เซ็นต์ที่ถือว่าปกติยิ่งสูง

ใช้ผลวัดจากมือถือแทนการรังวัดได้ไหม

ไม่ได้ ผลจากมือถือใช้ตรวจเบื้องต้นได้ แต่แนวเขตตามกฎหมายต้องรังวัดโดยกรมที่ดินหรือช่างรังวัดที่ได้รับอนุญาต